In questa guida spieghiamo cos’è l’affitto di un terreno agricolo e mettiamo a disposizione un esempio di contratto.
Indice
Caratteristiche del Contratto di Affitto per Terreno Agricolo
L’affitto agrario è regolamentato dalla legge del 3 maggio 1982, n. 203, che stabilisce le fondamenta per i contratti agrari, ponendo particolare enfasi sulla loro durata. La norma prevede che tali contratti, indipendentemente dall’essere stipulati con coltivatori diretti, singoli o associati, o con conduttori che non rientrano in questa categoria, debbano avere una durata minima di quindici anni. Questa disposizione mira a garantire continuità e stabilità nell’esercizio delle attività agricole, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge per accordi preesistenti all’entrata in vigore della stessa. In assenza di una esplicita disdetta da una delle parti, il contratto si rinnova automaticamente per un altro periodo quindicennale.
La legge stabilisce che la disdetta deve essere comunicata entro la fine del quattordicesimo anno di contratto attraverso una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, fornendo così un ampio preavviso e la possibilità di pianificare il futuro sia per il proprietario che per l’affittuario.
La legge n. 203/82 si caratterizza per una marcata tendenza alla protezione dell’affittuario, riflettendo l’intenzione del legislatore di favorire chi lavora e investe nella terra piuttosto che chi ne detiene la mera proprietà. Questa scelta si manifesta concretamente attraverso il diritto esclusivo dell’affittuario di recedere dal contratto in qualunque momento, a patto di fornire un preavviso di un anno tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento, senza la necessità di giustificare la decisione con motivi particolari. Al contrario, per il proprietario, la terminazione del contratto di affitto è subordinata alla dimostrazione di gravi inadempienze da parte dell’affittuario, quali il mancato pagamento del canone annuale, la sublocazione non autorizzata del fondo o la gestione scorretta dello stesso che comprometta l’integrità e la produttività del terreno. Questa differenziazione riflette la volontà del legislatore di stabilire un equilibrio tra le parti, assicurando al tempo stesso che l’utilizzo del suolo agricolo sia improntato a criteri di efficienza e sostenibilità.
Nel panorama del diritto contrattuale agrario, la gravità dell’inadempimento assume contorni specifici, distaccandosi dalla disciplina generale dei contratti. Contrariamente a quanto previsto per la maggioranza dei contratti, dove basta un inadempimento di rilievo moderato per giustificare la risoluzione del contratto, nel contesto agrario è richiesto un inadempimento grave per giungere alla stessa conclusione. Questo approccio sottolinea l’importanza attribuita alla continuità e alla stabilità della gestione agricola, considerata di fondamentale importanza sia per il coltivatore diretto sia per la comunità nel suo insieme.
La legge prevede un percorso procedurale specifico per la gestione degli inadempimenti nell’affitto agrario, introducendo l’obbligo per il locatore di segnalare preventivamente all’affittuario, tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, la natura e i dettagli dell’inadempimento contestato. Questa disposizione non ha solo una funzione informativa, ma offre all’affittuario l’opportunità di rimediare al proprio inadempimento entro un termine di tre mesi, scongiurando così la risoluzione del contratto e preservando il rapporto di affitto. Questa procedura è emblematica della volontà legislativa di salvaguardare il rapporto agrario, riconoscendo al coltivatore diretto la possibilità di correggere le proprie azioni e mantenere inalterato il contratto di affitto, anche in presenza di violazioni significative.
Inoltre, la legge riconosce la possibilità di derogare alle norme vigenti sui contratti agrari, a condizione che le parti siano assistite dalle organizzazioni professionali agricole di maggior rappresentanza nazionale. Questa flessibilità, però, è strettamente legata alla validità dell’assistenza fornita durante la stipula del contratto, che deve tradursi in una vera e propria consulenza attiva, capace di garantire alle parti una piena comprensione degli accordi presi.
La giurisprudenza interpreta rigidamente queste disposizioni, sancendo la nullità degli accordi stipulati in assenza dell’assistenza sindacale richiesta, evidenziando la centralità di tale requisito per la validità del contratto. Questo approccio giurisprudenziale rafforza l’importanza dell’assistenza qualificata nella stipulazione dei contratti agrari, enfatizzando il ruolo dei sindacati agricoli nel garantire che gli accordi siano conformi non solo alla lettera, ma anche allo spirito della legge.
Esempio Contratto di Affitto per Terreno Agricolo
CONTRATTO DI AFFITTO AGRARIO
TRA
Il signor _______________________, con codice fiscale __________________, nato a ____________________ il ____________________, residente in ____________________, Via ____________________, di seguito denominato “concedente”, da una parte,
E
Il signor _______________________, con codice fiscale __________________, nato a ____________________ il ____________________, residente in ____________________, Via ____________________, di seguito denominato “conduttore”, dall’altra parte,
CONSIDERATO CHE
Il concedente è titolare di diritti di proprietà su terreni agricoli situati nel Comune di _______________, descritti dettagliatamente nei seguenti dati catastali:
Comune: _______________,
Foglio: _______________,
Particella: _______________,
Superficie catastale e grafica: _______________,
Destinazione d’uso principale: _______________.
Il concedente possiede inoltre beni fabbricati agricoli destinati a _______________ nel Comune di _______________, registrati come segue nel nuovo catasto fabbricati:
Foglio ____, Particella , Sub n;
Foglio ____, Particella , Sub n;
Il concedente desidera affittare i suddetti immobili e il conduttore è interessato a prenderli in conduzione.
PERTANTO, le parti concordano e sottoscrivono quanto segue:
Art. 1 – Il presente accordo include le premesse come parti integranti.
Art. 2 – Il concedente affitta al conduttore i beni immobili descritti.
Art. 3 – Gli immobili sono concessi a corpo e non a misura per la superficie indicata, con tutti i diritti ed oneri relativi, nello stato attuale di fatto e di diritto.
Art. 4 – Il contratto durerà per ______ anni agrari, iniziando dalla data di firma e terminando il 10 novembre ______. La disdetta deve essere comunicata da una delle parti tramite raccomandata a.r. con un anno di anticipo rispetto alla scadenza.
Art. 5 – Il canone d’affitto annuale è stabilito in € _________, pagabile con bonifico bancario in un’unica soluzione entro il 10 novembre di ogni anno.
Art. 6 – È vietato al conduttore subaffittare, cedere o concedere in uso a terzi i beni immobili, direttamente o indirettamente, senza il consenso del concedente.
Art. 7 – Il conduttore si impegna a coltivare i terreni secondo le regole della buona agricoltura, a curare la manutenzione ordinaria dei fabbricati e a concimare organicamente i terreni.
Art. 8 – Il concedente autorizza il conduttore a realizzare opere di miglioramento, purché rispettino la vocazione agricola dei terreni.
Art. 9 – Per ogni questione non regolata da questo contratto, si rimanda alla normativa vigente, inclusa la legge 203/82 e successive modifiche e integrazioni.
Art. 10 – Se applicabile, il contratto è firmato anche in nome della famiglia coltivatrice secondo l’art. 48 della legge 203/1982.
Art. 11 – Le spese di registrazione del contratto sono a carico di entrambe le parti.
Art. 12 – Il contratto è redatto in tre originali, letti, approvati e firmati dalle parti, che si impegnano a rispettarne i termini.
Domicilio eletto per comunicazioni:
Concedente: come da epigrafe o altro indirizzo specificato.
Conduttore: come da epigrafe o altro indirizzo specificato.
Firma del Concedente: ___________________________
Firma del Conduttore: ___________________________
Data e Luogo: _________________________________