Quando ci si imbarca nell’acquisto o nella vendita di un immobile condominiale, è fondamentale prestare attenzione a certi dettagli spesso trascurati, che possono comportare problematiche future, soprattutto per l’acquirente.
Un errore comune, ma gravoso, riguarda la non conoscenza della situazione economica del venditore per quanto concerne le quote condominiali. Queste, infatti, rappresentano spesso il cuore dei contenziosi tra venditore e acquirente.
La normativa vigente, precisamente l’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile, al quarto comma, afferma che chi rileva i diritti di un condomino è solidalmente responsabile con lui per il pagamento delle quote dell’anno in corso e dell’anno precedente. Inoltre, chi cede diritti su un’unità immobiliare resta solidalmente obbligato con l’acquirente per le quote maturate fino al momento della comunicazione dell’atto all’amministratore.
Di conseguenza, l’articolo 1130 del Codice Civile prevede la possibilità per un condomino di richiedere una attestazione riguardante lo stato dei pagamenti delle quote condominiali e delle eventuali controversie in atto.
Bisogna sottolineare che l’amministratore può fornire queste informazioni solamente al condomino intestatario o a chi da lui delegato. Il documento fornito dall’amministratore in caso di compravendita è la liberatoria condominiale. Questa certifica i debiti e i crediti del condomino venditore per gli anni corrente e precedente e riporta eventuali controversie in atto e dettagli sui pagamenti effettuati o in sospeso.
Sebbene la legge non utilizzi il termine “liberatoria”, è di fondamentale importanza avere chiarezza sulla situazione finanziaria. Un’attestazione errata potrebbe ingenerare responsabilità per l’acquirente riguardo a debiti del venditore.
In realtà, l’amministratore fornisce solo una visione attuale della situazione, e non può prevedere eventuali debiti futuri. Ci sono vari esempi di imprevisti, come l’incremento delle spese energetiche o eventuali costi extra, che solo il tempo potrà consolidare.
Come Richiedere la Liberatoria Condominiale
Nel labirinto burocratico che circonda la compravendita di un’abitazione, emerge una figura chiave: l’amministratore di condominio. Egli è colui che detiene la responsabilità di rilasciare l’attestazione sullo stato dei pagamenti delle spese condominiali, più comunemente conosciuta come “liberatoria”.
Anche se l’importanza di questo documento è spesso messa in ombra da altre fasi apparentemente più rilevanti del processo di compravendita, non è certamente un dettaglio da trascurare. Infatti, se viene formalmente richiesta, l’amministratore è tenuto per legge a rilasciarla. La prassi è chiara: chi vende l’immobile, per ottenere la liberatoria, deve interpellare l’amministratore del condominio o dell’immobile interessato.
Una questione meno lineare è quella relativa al costo di questa liberatoria.
Nonostante l’amministratore abbia l’obbligo di rilascio del documento, la normativa non si pronuncia esplicitamente sull’eventuale compenso dovuto per tale servizio. Pertanto, è a discrezione dell’amministratore stesso decidere se fornire la liberatoria gratuitamente o richiedere un pagamento, spesso basato sulla complessità della ricerca e sull’analisi dello storico del venditore.
Il dibattito non si limita solo alla questione economica. Anche la forma, il formato e il contenuto della liberatoria possono variare. Difatti, è l’amministratore stesso a decidere come strutturare il documento a seguito della sua indagine contabile, assicurando che tutte le informazioni siano accurate e complete per procedere senza intoppi alla compravendita.
Il nocciolo della questione è chiaro: per una compravendita senza ostacoli, il venditore deve presentarsi “pulito” da ogni debito e controversia relativa alle spese condominiali. Solo in questo modo si potrà garantire una transazione liscia e priva di spiacevoli sorprese future.
Esempio Richiesta Liberatoria Condominiale
Oggetto: richiesta di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ai sensi dell’art. 1130, n. 9, c.c.
Il sottoscritto______________, proprietario dell’appartamento ___________ ubicato al piano________ del condominio __________ sito in __________, via/piazza ____________, del quale Lei è amministratore,
CHIEDE
ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130, n. 9, cod. civ., il rilascio di attestazione relativa allo stato attuale dei pagamenti degli oneri condominiali di pertinenza dell’immobile di sua proprietà e delle eventuali liti attualmente in corso concernenti il condominio medesimo, entro il termine di ___________ giorni dal ricevimento della presente.
L’attestazione dovrà essere allegata al rogito notarile di compravendita dell’immobile sopra indicato.
In attesa di Suo riscontro, si porgono distinti saluti.
Data e luogo ___________
Firma del richiedente